Acheter sa résidence principale via une Société Civile Immobilière (SCI) ? L’idée séduit de plus en plus pour sa flexibilité en matière de gestion et de transmission. Pourtant, ce montage n’est pas sans inconvénients : perte d’aides à l’achat, fiscalité de la plus-value, gestion administrative plus lourde… Alors, est-ce vraiment une bonne stratégie ?
Comprendre le montage en SCI pour sa résidence principale
De quoi s’agit-il exactement ?
Une Société Civile Immobilière est une structure juridique créée pour acheter et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Sa nature est civile et non commerciale, ce qui la différencie d’autres sociétés comme la SARL ou la SAS.
Pour une résidence principale, le fonctionnement est simple : c’est la SCI qui est propriétaire de la maison ou de l’appartement, et les habitants en détiennent des parts. Cela sépare juridiquement le bien de ceux qui y vivent.
Comme l’indique https://www.guide-immobilier.fr/sci/acheter-residence-principale-sci/, l’associé qui habite le logement a deux options : il peut l’occuper gratuitement, sans verser de loyer, ou il peut verser un loyer à la SCI, même s’il en est membre.
Quels sont les mécanismes juridiques et fiscaux ?
L’occupation gratuite est une solution courante. Dans ce cas, l’associé qui habite le bien ne paie pas de loyer. La SCI n’a donc pas de revenus fonciers à déclarer, ce qui simplifie beaucoup les choses sur le plan fiscal.
Si, au contraire, l’associé paie un loyer, cet argent est considéré comme un revenu foncier pour la SCI, et il sera donc imposé selon le régime fiscal de la société.
Le choix du régime fiscal est crucial :
Par défaut, une SCI est soumise à l‘impôt sur le revenu (IR) : les bénéfices sont taxés directement au niveau des associés, en fonction de leurs parts.
Choisir l’impôt sur les sociétés (IS) change complètement la donne.
Peser le pour et le contre : analyse des avantages et inconvénients
Les avantages souvent mis en avant
Voici quelques points positifs à retenir :
La SCI facilite la transmission du patrimoine en permettant de donner des parts sociales plutôt que le bien directement;
Elle offre une protection aux couples non mariés grâce à des clauses spécifiques dans les statuts;
En cas de dispute ou de séparation, la structure de la SCI permet de trouver des solutions plus flexibles.
Les gros inconvénients à connaître
Pour mieux visualiser les limites, consultez les points suivants :
L’achat via une SCI exclut l’accès aux aides à l’achat comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ);
L’exonération de la plus-value sur la résidence principale n’est pas applicable si le bien est détenu par une SCI;
La gestion d’une SCI implique des contraintes en termes de comptabilité, d’assemblées générales et de formalités diverses;
Les conditions de prêt bancaire sont souvent moins avantageuses, avec des garanties plus exigeantes.
